Votre locataire est en impayé ? Que faire ?

 

Lorsqu’un locataire est en impayé et que le bailleur doit assumer le remboursement d’un crédit, régler des charges, impôts ou dépenses diverses, il s’ensuit une période d’insécurité financière qui peut faire naître des craintes légitimes.

 

D’où la nécessité d’intervenir énergiquement dès la survenance d’un impayé.

 

Voici un petit rappel du processus que nous mettons en place chez la Gestion Immobilière Tissinié :

 

1. Le loyer et les charges du locataire sont quittancés avant le début du terme avec détail et fourniture des justificatifs en cas de réajustement de charges, taxes ou accessoires. Son bail prévoit qu’il doit régler en début de terme.

 

2. Le locataire a le choix entre un règlement par chèque, virement ou prélèvement. Nous privilégions le prélèvement automatique des loyers pour un encaissement avant le 10 du terme.

 

3. Les relances par lettre simple ont lieu le 10 de chaque mois et par lettre recommandée AR de mise en demeure le 18 (avec copie au propriétaire pour sa parfaite information). Le 22 une dernière relance par téléphone est tentée avant transmission à l’huissier pour un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail. Le processus est le même en matière de relance pour la fourniture de l’attestation annuelle multirisque habitation.

 

4. Avant d’en arriver à de tels extrêmes, nous privilégions la médiation pour :

• maintenir le lien avec le débiteur,
• comprendre sa situation (exceptionnelle ou mauvaise foi),
• trouver des solutions (échéancier, aides sociales, relogement..),
• expliquer au débiteur le processus judiciaire et sa brutalité s’il refuse de régulariser sa situation.

 

5. Pour plus de sécurité, nous conseillons l’option Garantie des Loyers selon tableau comparatif ci-dessous :

 

AVEC ASSURANCE LOYER IMPAYÉ

SANS ASSURANCE LOYER IMPAYÉ

En cas de l’option de la garantie des loyers impayés, nous déclarons le sinistre avant le 60ème jour de naissance de la dette – après avoir mené jusqu’au bout la phase amiable.   L’assurance indemnisera les loyers, charges, accessoires et frais de justice (huissier et avocat) dans les limites des  plafonds élevés  du contrat (90.000 € au titre des impayés, 6.000 € de frais de procédure, 10.000 € de dégradations locatives).   L’indemnisation débutera à partir du 1er jour de l’impayé et le règlement de l’assureur interviendra  à partir du 4ème mois d’impayé  pour permettre au locataire d’apurer sa dette. Ensuite une  indemnité trimestrielle  sera réglée au propriétaire jusqu’à apurement des sommes dues, voire récupération amiable ou judiciaire des clés. A la fin du sinistre, une franchise de 1 mois sera déduite par l’assureur.   Ces délais peuvent parfois paraître longs au propriétaire qui aurait un crédit ou des dépenses mensuelles à assumer. Pour y pallier, nous demandons à l’assureur d’accélérer les remboursements selon les cas d’urgence et besoins de nos clients.

A défaut de règlement dans les 2 mois du commandement par huissier, nous prenons contact avec le propriétaire pour confier le  dossier à l’avocat  en vue d’obtenir du juge la condamnation aux sommes dues, la résiliation du bail et l’expulsion du locataire (hors période d’hiver – durée moyenne de procédure  : 2 ans).   Tous les frais  inhérents à cette procédure sont à la charge du propriétaire (coût à partir de 1.500 €,   3.000 € si appel, voire plus si résistance abusive du locataire).

 

6. Pour toute question complémentaire, vous pouvez contacter directement notre gestionnaire Mme Virginie FERRARA ICI.